Nel 2026 comprare casa senza anticipo è possibile: mutui 100%, Fondo Prima Casa, affitto con riscatto e aste.
Comprare casa senza soldi o con un budget molto limitato sembra un sogno irrealizzabile per molti italiani. Eppure, nel 2026 esistono diverse soluzioni pratiche per chi non dispone della classica somma iniziale per coprire anticipo, notaio e spese di compravendita. A fronte di un mercato immobiliare che vede gli affitti aumentare e i risparmi diminuire, sempre più persone si interrogano sulla possibilità di acquistare un immobile senza dover versare subito decine di migliaia di euro.
La buona notizia è che le opzioni ci sono, anche se spesso poco conosciute o scarsamente pubblicizzate. Alcune passano per canali bancari tradizionali, altre richiedono un approccio alternativo. Tutte hanno vantaggi e criticità da valutare con attenzione.
Mutui 100%, Fondo Prima Casa e nuove garanzie per gli under 36
Normalmente, le banche concedono un finanziamento massimo pari all’80% del valore dell’immobile. Questo significa che chi acquista una casa da 200.000 euro deve anticiparne almeno 40.000, senza contare le spese accessorie. Ma esistono eccezioni.
Alcuni istituti propongono mutui fino al 100%, spesso rivolti a giovani, under 36, famiglie numerose o nuclei monogenitoriali, in presenza di garanzie statali. Il Fondo Prima Casa Consap, rifinanziato per tutto il 2026 e il 2027 con 270 milioni di euro annui, permette alla banca di essere tutelata fino all’80% del capitale (massimo 250.000 euro) in caso di insolvenza.
Anche senza anticipo puoi diventare proprietario: queste formule alternative funzionano davvero – www.24minuti.it
Questo strumento ha già permesso a migliaia di persone senza anticipo di accedere a un mutuo completo, purché in possesso di ISEE fino a 40.000 euro. Le banche che aderiscono al Fondo valutano l’affidabilità reddituale del richiedente e possono applicare tassi leggermente più alti rispetto a un mutuo standard. Ma in molti casi la rata resta più conveniente di un affitto, anche in città medie.
Oltre al Fondo Consap, esistono mutui al 95% o al 90% offerti da alcune banche, talvolta anche senza garanzie pubbliche, che riducono l’esborso iniziale a poche migliaia di euro, sufficienti solo per coprire notaio, imposta di registro e spese tecniche.
Affitto con riscatto, leasing immobiliare e aste: le alternative intelligenti
Quando il mutuo è irraggiungibile, si può accedere alla casa attraverso strumenti alternativi che aggirano il problema dell’anticipo. Il primo è il rent to buy, o affitto con riscatto. Si tratta di un contratto con formula mista: per un periodo (da 1 a 10 anni) si paga un affitto, di cui una quota viene considerata acconto per l’acquisto futuro. Alla scadenza, l’inquilino può riscattare la casa e acquistarla, magari con un mutuo agevolato, avendo già versato una parte del prezzo. Ideale per chi prevede di migliorare la propria situazione economica nel tempo.
Un’altra soluzione è il leasing immobiliare residenziale, introdotto nel 2016. Funziona come il leasing auto: l’acquirente non diventa subito proprietario, ma paga un canone mensile alla banca, che acquista l’immobile e ne mantiene la titolarità. Al termine, con una maxi rata finale, si può riscattare la casa.
In entrambi i casi, l’accesso iniziale richiede meno capitali rispetto a una compravendita classica. Ma attenzione ai costi complessivi nel lungo termine, che possono risultare più alti di un mutuo standard.
Estensione dell’ipoteca o mutuo su altro immobile: serve una garanzia di famiglia
Chi non ha un anticipo ma ha un parente disposto a offrire una garanzia può ricorrere a due strumenti utili. Il primo è l’estensione dell’ipoteca: la banca, per tutelarsi, iscrive ipoteca anche su un secondo immobile, ad esempio di un genitore. In questo modo, può concedere il 100% del valore della nuova casa. Ovviamente, il bene usato come garanzia deve essere libero da ipoteche.
Il secondo strumento è il mutuo di liquidità su un altro immobile. Se si possiede una casa libera da vincoli, si può chiedere un prestito su quell’immobile e usare i fondi per acquistare una nuova abitazione. È un meccanismo più complesso, ma funziona se il valore dell’immobile iniziale è abbastanza alto da coprire almeno il 60% in liquidità.
Case a 1 euro o aste giudiziarie: quando conviene davvero
Infine, ci sono soluzioni estreme per chi cerca un ingresso nel mercato immobiliare con capitali quasi nulli. Le case a 1 euro, disponibili in piccoli comuni del Sud, offrono proprietà simboliche a fronte dell’impegno a ristrutturarle entro un termine preciso. È un’opzione valida per chi può investire nel tempo e accedere a bonus edilizi.
Le aste giudiziarie permettono invece di comprare immobili a prezzi molto inferiori al valore di mercato. Con una buona organizzazione, è possibile coprire l’intero costo con un mutuo, evitando l’anticipo. Serve però versare il 10% della cifra offerta come cauzione e completare il saldo entro 120 giorni.
